FAQ

Który bank jest najlepszy?
To pytanie najczęściej zadawane przez klientów podczas rozmowy. I szczerze mówiąc nie ma na nie dobrej odpowiedzi. Każdy klient ma inną sytuację rodzinną, dochodową, na różny cel poszukuje finansowania i ma inne oczekiwania od banku.
Pomagając mu przy wyborze banku, staramy się uwzględnić jego preferencje i możliwości i dobrać ofertę najbardziej dla niego optymalną.

Do ilu banków aplikować o kredyt?
Wszystko zależy od celu i sytuacji klienta. Ubiegając się o kredyt gotówkowy należy zachować szczególną ostrożność przy pochopnym składaniu wielu wniosków – każdy kolejny wniosek, to obniżenie oceny punktowej w BIK i zmniejszenie możliwości uzyskania kredytu. Wiele banków odmawia udzielenia kredytu tylko dlatego, że w BIK widocznych jest zbyt wiele zapytań. Niestety często winę za to ponoszą pracownicy banku, którzy wprowadzają zbyt wiele razy wniosek tego samego klienta zmniejszając kwotę (bo przy wyższej jest odmowa) lub poprawiając jakieś jego dane. Z kolei ubiegając się o kredyt hipoteczny na pewno warto zabezpieczyć się przed ewentualnymi komplikacjami i złożyć wniosek do więcej niż jednego banku. Zazwyczaj przy zakupie nieruchomości klient musi wpłacić zbywającemu zadatek i ma ograniczony czas na załatwienie formalności kredytowych. Aplikując w jednym banku może się spotkać z odmową finansowania ze względu na ocenę jego, jako kredytobiorcy, odrzucenie proponowanego zabezpieczenia lub po prostu procedury wybranego banku są zbyt długie i bank nie zdąży z podjęciem decyzji w ustalonym czasie. Robi się nerwowo, a klient może być narażony na stratę wpłaconego zadatku i wymarzonego mieszkania.

Co to jest ltv?
Ltv (ang. loan to value) oznacza stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia przyjętego przez bank. Standardowo przyjmuje się, ze ltv nie powinno przekraczać 80% wartości zabezpieczenia, istnieją jednak instrumenty pozwalające na ubezpieczenie brakującego wkładu własnego.

Jakie może być max ltv przy kredytach hipotecznych.
Zależy ono od celu kredytowego. Tzw cele mieszkaniowe, związane z nabyciem, wybudowaniem, remontem itp. nieruchomości na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych mogą być standardowo kredytowane do 80% wartości zabezpieczenia, ale są banki, w których ubezpieczany jest ten niski wkład własny i można uzyskać kredyt nawet do 90% tej wartości. takie ltv można uzyskać również przy refinansowaniu w innym banku zaciągniętego wcześniej kredytu mieszkaniowego
Cele związane ze spłatą innych zobowiązań lub kredyty udzielane na cel dowolny (pożyczki hipoteczne), mogą być udzielone do 50-70% wartości zabezpieczenia

Co to jest wkład własny?
Przy nabywaniu nieruchomości lub innego środka trwałego, bank wymaga od klientów, aby posiadali środki własne na sfinansowanie części planowanego przedsięwzięcia. Standardowo wymaga się udziału klienta w wysokości 20%, jednak przy zakupie lub budowie nieruchomości mieszkaniowych można uzyskać kredyt nawet na 90% (wówczas brakujące środki są ubezpieczane przez bank), natomiast na zakup nieruchomości komercyjnych lub środków trwałych do firmy, niektóre banki mogą wymagać wyższego wkładu (np. 30%).

Na czym polega ubezpieczenie niskiego wkładu?
Standardowo zakłada się, że kredyt może być udzielony max do 80% wartości zabezpieczenia, są jednak banki, w których można uzyskać kredyt na 85-90% tej wartości. Warunkiem uzyskania takiego kredytu jest posiadanie przez bank ubezpieczenia nadwyżki kwoty kredytu ponad wartość standardową.
Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego, banki od 2014 ograniczają wys. maksymalnego ltv zmniejszając je każdego roku o 5%. W roku 2016 wynos ono 85%, ale niektóre banki posiadające ubezpieczenie ryzyka związanego z niskim wkładem własnym i udzielają kredytów do 90% ltv.

Dlaczego stosowane jest ubezpieczenie pomostowe kredytu?
Ubezpieczenie kredytu stosowane jest w przypadku kredytów hipotecznych. Standardowym zabezpieczeniem jest hipoteka wpisana w księdze wieczystej zabezpieczającej nieruchomość, jednak jej wpis i uprawomocnienie wymaga czasu. W przypadku zakupu na rynku pierwotnym ten czas jest długi, bo nie ma jeszcze wybudowanej nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. Aby bank w tym przejściowym okresie miał zabezpieczenie spłaty kredytu, kredyt jest ubezpieczany. Obecnie składki za to ubezpieczenie pobierane są w miesięcznych ratach, poprzez podwyższenie marży – zależnie od banku od 0,3% do 2%.

Jakie są standardowe zabezpieczenia kredytów hipotecznych?
Zasadniczo stosowane są dwa zabezpieczenia: hipoteka wpisana do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz cesja praw z polisy od ognia i innych zdarzeń losowych.
Niektóre banki wymagają również cesji praw z ubezpieczenia na życie.

Co to jest cross-selling?
Kredyty hipoteczne są mało rentowne dla banków – angażują one duże kwoty na wiele lat, przy niskim oprocentowaniu. Aby zwiększyć rentowność, banki starają się zachęcić klientów do korzystania z różnych oferowanych przez siebie produktów. Stosują w tym celu oferty promocyjne, polegające na obniżeniu oprocentowania i prowizji w zamian za dodatkowe usługi:
– prowadzenie konta z określonymi wpływami – czasami jest wymóg zasilania określoną kwotą, często jest to wpływ wynagrodzenia
– karta kredytowa z wymogiem robienia zakupów
– ubezpieczenie nieruchomości w ramach oferty bankowej
– inne ubezpieczenia osobiste – na życie, zdrowotne lub od utraty pracy
– ubezpieczenia powiązane z funduszami inwestycyjnymi
Ilość tych produktów, ich koszty i okres ich obowiązywania są różne dla różnych banków, dlatego należy brać je pod uwagę przy porównywaniu ofert poszczególnych banków. Często kredyty z niższą marżą okazują się droższe niż te z wyższą, ze względu na koszty tych dodatkowych usług

Czy jest możliwa wcześniejsza spłata kredytu?
Każdy kredyt można spłacić przed terminem, jednak banki rekompensują sobie zbyt wczesną utratę zysków odsetkowych poprzez zastosowanie prowizji od wcześniejszej spłaty.
Przy kredytach hipotecznych najczęściej stosowana jest prowizja w wysokości 2% przez okres pierwszych 5 lat trwania umowy, jednak w tym aspekcie poszczególne oferty też się różnią – ten okres może być krótszy, inna wysokość tej opłaty lub też dozwolone wcześniejsze nadpłacanie kredytu do określonego przez bank poziomu pierwotnego zadłużenia.
Kredyty gotówkowe najczęściej nie są obarczone tą opłatą, zaś w kredytach firmowych zazwyczaj ustala się prowizję za wcześniejszą spłatę przez cały okres kredytowania

Czy spłacając kredyt przed terminem, klient ponosi koszty odsetkowe naliczone za okres kredytowania?
Spłacając kredyty zaciągnięte w banku, klient zawsze płaci odsetki od aktualnego zadłużenia. Zatem każda nadpłata powoduje obniżenie pożyczonego kapitału i tylko od tej części naliczane są odsetki.